近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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